Eigenheim finanzieren: Der Complete Guide zur Baufinanzierung

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bevor du auf Immobiliensuche gehst, musst du dein Budget kennen. Die Faustregel: Nicht mehr als 30-35% des Nettohaushaltseinkommens für Wohnen ausgeben.

Budgetrechnung: Ein Beispiel

• Nettoeinkommen Haushalt: 5.000 €/Monat
• Maximale Belastung (33%): 1.650 €/Monat
• Minus Nebenkosten (ca. 350 €): 1.300 € für Rate
• Bei 3,5% Zins + 2% Tilgung (= 5,5% p.a.): ca. 285.000 € Kredit
• Plus Eigenkapital (80.000 €): 365.000 € Kaufbudget
• Minus Kaufnebenkosten (12%): ca. 325.000 € Immobilienpreis

Kaufnebenkosten einplanen

Ein häufiger Fehler: Die Nebenkosten unterschätzen. Sie machen 10-15% des Kaufpreises aus und sind größtenteils "verloren" – sie fließen nicht in die Immobilie.

Die Nebenkosten im Detail

• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% je nach Bundesland
  Bayern/Sachsen: 3,5% | NRW/Brandenburg: 6,5%
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5-2%
• Maklerprovision: 3-7,14% (oft hälftig geteilt)
• Ggf. Gutachter: 500-1.500 €

Beispiel: 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler

• Grunderwerbsteuer (6,5%): 26.000 €
• Notar + Grundbuch (2%): 8.000 €
• Makler (3,57%): 14.280 €
• Summe: ca. 48.280 € (12%)

Eigenkapital: Wie viel brauchst du?

Je mehr Eigenkapital, desto besser die Zinskonditionen und desto sicherer die Finanzierung. Aber wie viel ist genug?

Die Faustregel

Mindestens: Kaufnebenkosten (10-15%)
Besser: 20-30% des Kaufpreises + Nebenkosten
Optimal: 40%+ des Kaufpreises + Nebenkosten

Warum mehr Eigenkapital besser ist

• Bessere Zinsen: 0,2-0,5% günstiger bei 30% vs. 10% EK
• Niedrigere Rate: Weniger Kredit = niedrigere monatliche Belastung
• Schneller schuldenfrei: Weniger Zinsen, mehr Tilgung
• Mehr Sicherheit: Puffer bei Wertverlust oder Jobverlust

Nutze den Baufinanzierung-Rechner, um verschiedene Eigenkapital-Szenarien zu vergleichen.

Was zählt als Eigenkapital?

• Bargeld, Tagesgeld, Festgeld
• Aktiendepot (mit Abzug für Volatilität)
• Bausparvertrag (zuteilungsreif)
• Eigenleistung ("Muskelhypothek"): 5-15% der Baukosten
• Schenkungen oder Erbschaften
• Vorhandene Immobilie (als Sicherheit)

Die richtige Finanzierung finden

Es gibt verschiedene Kreditformen für die Baufinanzierung. Die gängigste: das Annuitätendarlehen.

Annuitätendarlehen

Die Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Am Anfang zahlst du mehr Zinsen, am Ende mehr Tilgung. Der Klassiker für Eigenheimfinanzierer.

Bausparvertrag

Erst sparen, dann Darlehen. Der Vorteil: Zinssicherheit von Anfang an. Der Nachteil: Lange Ansparphase, oft nicht mehr zeitgemäß. Als Ergänzung (Forward-Darlehen-Alternative) kann er sinnvoll sein.

KfW-Kredit

Staatlich geförderte Kredite für energieeffizientes Bauen/Sanieren. Oft günstigere Zinsen und Tilgungszuschüsse. Muss über die Hausbank beantragt werden.

Vergleichen lohnt sich!

Schon 0,2% Zinsunterschied machen bei 300.000 € über 20 Jahre ca. 12.000 € aus. Hole mindestens 3 Angebote ein – Bank, Sparkasse und unabhängiger Vermittler (Interhyp, Dr. Klein).

Tilgung und Zinsbindung

Zwei wichtige Stellschrauben bei der Finanzierung: Wie viel du monatlich tilgst und wie lange der Zins festgeschrieben ist.

Anfängliche Tilgung

Mindestens 2%, besser 3% oder mehr. Bei 1% Tilgung und 3,5% Zins brauchst du 40+ Jahre bis zur Schuldenfreiheit. Bei 3% Tilgung nur noch ca. 23 Jahre.

Zinsbindung

Übliche Laufzeiten: 10, 15, 20 oder 25 Jahre. Je länger, desto höher der Zinsaufschlag (ca. 0,3-0,5% pro 5 Jahre). Aber: Bei steigenden Zinsen bist du abgesichert.

Förderprogramme nutzen

Der Staat unterstützt den Eigenheimkauf mit verschiedenen Programmen. Die wichtigsten:

KfW-Förderung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Besonders attraktiv: KfW 300 (Wohneigentum für Familien)mit bis zu 240.000 € Kredit zu Top-Konditionen.

Wohn-Riester

Du kannst dein Riester-Guthaben für den Hauskauf einsetzen oder Riester-Zulagen für die Tilgung nutzen. Vorteil: Zulagen und Steuerersparnis. Nachteil: Nachgelagerte Besteuerung im Alter.

Landesförderprogramme

Viele Bundesländer haben eigene Programme für Familien, junge Leute oder bestimmte Regionen. Die Konditionen variieren stark – informiere dich bei der jeweiligen Landesbank (z.B. NRW.Bank, L-Bank, LfA Bayern).

Arbeitnehmersparzulage

Wenn dein Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen (VL) zahlt und du sie in einen Bausparvertrag steckst, gibt es staatliche Zulagen. Bis zu 9% Zulage auf 470 €/Jahr (= 43 € pro Jahr).

Häufige Fragen zur Eigenheimfinanzierung